Partijen hebben een koopprijs afgesproken van € 610.000. De beoogde leveringsdatum van de woning was 3 oktober 2022 en uiterlijk tot en met 21 september 2022 kon koper zich beroepen op het financieringsvoorbehoud.

Artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

(…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare
tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke
tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren,
onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade
hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van
verhaal. (…)

Ingebreke

De makelaar van verkoper mailt op 19 oktober 2022 naar koper dat de datum tot wanneer koper zich kon beroepen op het financieringsvoorbehoud is verstreken en dat zij ervan uitgaan dat levering op 26 oktober 2022 doorgaat. De makelaar waarschuwt koper ook voor de consequenties van het niet afnemen van de woning, namelijk dat koper dan 10% contractuele boete moet betalen.

Financiering niet haalbaar

Op 21 oktober 2022 laat koper weten dat hij financiering niet op tijd rond krijgt en zijn financieel adviseur als het goed is een afwijzingsbrief heeft verstrekt. Koper laat daarnaast weten de woning alsnog te willen kopen, maar verwacht een paar maanden extra nodig te hebben om de financiering rond te krijgen. Hij kan zich voorstellen dat dit niet acceptabel is voor verkoper en hij adviseert verkoper de woning opnieuw te koop te zetten.

Latere verkoop

Verkoper heeft de woning 4 mei 2023 verkocht aan een derde voor € 440.000,-.

Geen geldig beroep op het financieringsvoorbehoud

De rechtbank is van oordeel dat koper onvoldoende heeft aangetoond dat hij een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag.

Koper heeft niet op tijd duidelijk gemaakt tegenover verkoper dat hij de koopovereenkomst wilde ontbinden. Misschien heeft hij hierover gesproken met zijn financieel adviseur, maar er is niet onderbouwd dat deze boodschap ook voor of op 12 oktober 2022 aan verkoper is overgebracht. Dat had gelet op de afspraken tussen partijen wel gemoeten om onder de koopovereenkomst uit te komen.

Financieel adviseur

Koper heeft daarnaast aangevoerd dat hij op ondubbelzinnige wijze duidelijk heeft gemaakt dat hij de financiering niet rond kon krijgen en dat hij verkoper gedurende het gehele aankoopproces op de hoogte heeft gehouden van de moeilijkheden rondom de financiering. Dat is ook niet genoeg om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’. Verkoper en koper hadden duidelijk afgesproken dat een afwijzing van een erkende bank moet worden verstrekt. Uit het dossier blijkt niet koper een afwijzing heeft verstrekt aan verkoper. Koper heeft er meermaals op gewezen dat hij op zijn financieel adviseur vertrouwde om dit voor hem te regelen. Als dat vertrouwen terecht was, betekent het mogelijk enkel iets in de verhouding tussen koper en zijn financieel adviseur. Het ontslaat koper niet van zijn verplichtingen in zijn verhouding met verkoper. Koper is immers degene die de verantwoordelijkheid draagt voor de nakoming van de afspraken uit de koopovereenkomst.

Vordering

In artikel 11.2 zijn partijen overeengekomen dat de contractuele boete verschuldigd is ‘onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding’. Aangezien verkoper de woning voor aanzienlijk minder heeft verkocht vordert hij het verschil in verkoopprijs (min de boete, die al een deel van het nadeel dekt) van koper .

Gemiddelde daling prijzen en individueel pand

Het betoog van koper slaagt niet. Uit het dossier blijkt dat verkoper de woning twee keer te koop heeft gezet nadat hij de koopovereenkomst met koper had ontbonden. De eerste keer op 10 november 2022 voor € 550.000 en de tweede keer op 5 april 2023 voor € 525.000. Verkoper heeft de daling in vraag- en verkoopprijs voldoende toegelicht en de algemene stelling van koper legt daar tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Een gemiddelde daling van de verkoopprijzen zegt niets over de waarde van een individueel pand. In dat gemiddelde zijn uitschieters (ver) onder en boven het gemiddelde verdisconteerd. De woning van verkoper was in slechte staat van onderhoud. Kennelijk is sprake van omstandigheden die maken dat de woning (voor anderen dan verkoper en koper) op het moment van verkoop niet meer waard was dan € 440.000,-. Het enkele gegeven dat het verschil tussen de door koper geboden prijs en de latere opbrengst van de woning groot is, leidt niet tot de conclusie dat verkoper zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo goed mogelijke prijs te krijgen voor het pand en hij heeft zijn schadebeperkingsplicht dan ook niet geschonden.

De beslissing

De rechtbank veroordeelt koper tot betaling van € 170.000,-. (?610.000 eerste koopprijs minus ?440.000 definitieve opbrengst), waarvan 61.000 ziet op 10% contractuele boete.

Bron: Rechtspraak.nl