Woningmarkt vraagt om structurele oplossingen

Om te voorkomen dat huishoudens zich in deze oververhitte woningmarkt te diep in de schulden steken, is het belangrijk om leennormen goed te handhaven. Dit risico is extra groot bij koopstarters. Verder vraagt een gezonde woningmarkt om structurele oplossingen, waaronder extra bouwen en het verminderen van overheidssubsidies. Dit draagt ook bij aan een evenwichtigere afweging tussen huur en koop, waardoor de huursector naar verwachting zal groeien.

Leennormen

Op macroniveau begrenzen leennormen de vraag naar koopwoningen, al blijft via substitutie naar huurwoningen vraag naar huizen bestaan met als gevolg alsnog een opwaarts prijseffect.
Leennormen maximeren het totale bedrag dat huiseigenaren kunnen uitgeven aan woningen. Dit heeft op zichzelf een dempend effect op huizenprijzen. Daarom worden deze normen internationaal gezien als belangrijk macroprudentieel instrument om overwaardering en huizenprijsbubbels te voorkomen. Tegelijkertijd bestaat een substitutie-effect tussen koop- en huurwoningen, wat in Nederland vooral in de grote steden te zien is. Substitutie treedt op als beleggingswaarde van een huis hoger is dan de eigen woningwaarde. Dan loont het voor beleggers om huizen te kopen, die voorheen door de eigenaren werden bewoond, en daar huurwoningen van te maken. Via dit mechanisme zorgt extra vraag naar woningen in de vrije huursector ervoor dat deze sector groter wordt. Een positief aspect hiervan is dat zo extra huurwoningen ontstaan voor huishoudens waarvan het inkomen onvoldoende is om verantwoord een huis te kopen. Wel zorgt de vraag die huurders via beleggers uitoefenen op de woningmarkt nog steeds voor prijsdruk.

Studieschulden en BKR

In de optiek van de AFM is vooral van belang dat de structureel krappe situatie op de woningmarkt er niet toe leidt dat huishoudens te hoge schulden aangaan.
Ook in economisch mindere tijden moeten schulden betaalbaar blijven. Daarom is van belang dat huiseigenaren niet meer dan 50 procent van de woning aflossingsvrij kunnen financieren, zoals momenteel gangbaar is. Dit voorkomt dat eigenaren snel onder water staan bij een huizenprijsdaling. Daarnaast dienen leennormen te worden gehandhaafd. Er zijn aanwijzingen dat deze momenteel soms worden omzeild, bijvoorbeeld doordat koopstarters hun studieschuld verzwijgen bij de hypotheekaanvraag. Hoewel het wettelijk verplicht is de studieschuld hierbij mee te nemen, is dit in de praktijk lastig te verifiëren. Daarom pleit de AFM voor het opnemen van studieschulden in het BKR-kredietregister.

Debat

Het openbare gesprek met de vaste commissie voor Financiën vindt plaats op woensdag 2 juni van 10.00 – 12.15 uur in de Troelstrazaal in de Tweede Kamer. Het wordt ook live uitgezonden via de website van de Tweede Kamer en is later terug te zien via debatgemist.tweedekamer.nl.

Bron: AFM