Zelfstandig object WOZ moet eigen sanitair hebben

Voor de waardebepaling merkt de Wet WOZ als één onroerende zaak aan: 1. een gebouwd eigendom; 2. een ongebouwd eigendom; 3. het kleinste zelfstandige te gebruiken gedeelte van een gebouwd of een ongebouwd eigendom (het deel van de onroerende zaak moet naar zijn indeling zijn bestemd om als een ‘afzonderlijk geheel’ te worden gebruikt); 4. een samenstel van eigendommen of gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.

De procedure betrof een VOF die was gevestigd in twee kleine, afzonderlijk afsluitbare kantoorunits in een bedrijfsverzamelgebouw. De kantoorunits hadden geen eigen toilet- en watervoorziening. Deze voorzieningen waren in gemeenschappelijk gebruik met andere huurders in het pand. De gemeente had de kantoorunits bij beschikking voor het tijdvak 1
januari 2001 tot en met 31 december 2004 aangemerkt als een zelfstandig object voor de WOZ. Rechtbank Utrecht was het daarmee eens en hechtte daarbij doorslaggevende betekenis aan het feit dat de onroerende zaak zelfstandig afsluitbaar was en blijkens zijn aard en zijn indeling ook bestemd was om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De zaak kwam vervolgens voor Hof Amsterdam.

De VOF beriep zich voor het hof op twee arresten waarbij de Hoge Raad had aangegeven dat de enkele omstandigheid dat een kamer in een gebouw afsluitbaar is, nog niet meebrengt dat die kamer blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt in de zin van de Wet WOZ.

Het hof vond van belang dat een object, gelet op zijn functie, voldoende zelfstandigheid bezit. Die zelfstandigheid moet onder meer worden afgeleid uit de aard en inrichting van het object, waarbij bepalend is of de gebruiker bij het gebruik van een ruimte meer dan bijkomstig afhankelijk is van buiten de ruimte aanwezige voorzieningen. Is dat laatste het geval dan bezit de ruimte onvoldoende zelfstandigheid en kan deze volgens zijn indeling niet als een afzonderlijk geheel worden gebruikt.

Voor het gebruik als kantoorruimte vond het hof de aanwezigheid van sanitaire voorzieningen in het algemeen van wezenlijk belang. Zonder deze voorzieningen kunnen de in de afsluitbare ruimte werkzame personen gewoonlijk niet gedurende een hele werkdag functioneren. Het hof vond de onderhavige kantoorunits daardoor geen zelfstandig WOZ-object, ondanks dat de units wel individueel afsluitbaar waren. Het hof vernietigde daarom ook de uitspraak van de rechtbank en de beschikking waarbij de kantoorunits als een afzonderlijk WOZ-object waren aangemerkt.

Bron: PricewaterhouseCoopers, 21-08-2010