Consultatie Leidraad Hypotheekadvisering

Van leidraden 2010/2011 naar consultatie 2025
Tussen 2010 en 2011 publiceerde de AFM zeven afzonderlijke leidraden over hypotheekadvisering (o.a. verantwoorde woonlasten, rentevastperiode, oversluiten en fiscaliteit). Fintool heeft daar destijds uitgebreid over bericht, bijvoorbeeld over de deelaflevering 'Leidraad hypotheekadvisering: Fiscaliteit' en de vijfde leidraad over oversluiten.

In 2024 volgde een nieuwe AFM-verkenning naar de kwaliteit van hypotheekadvies. Conclusie: adviseurs vragen over het algemeen de verplichte elementen uit, maar verantwoorde woonlasten en risicobereidheid blijven lastige punten. Ook de zelfstandige rol van de adviseur en de toegevoegde waarde tijdens oriëntatie en advies moeten scherper.

De nieuwe consultatieleidraad uit 2025 is daarmee:

• een actualisatie van de oude leidraad (2011),
• aangevuld met thema’s die in de praktijk groter zijn geworden (verduurzaming, relatiebeëindiging, oversluiten),
• én een reactie op de tekortkomingen die de AFM in 2024 nog signaleerde.

De zelfstandige rol van de adviseur: méér dan 'hypotheek regelen'
De AFM benadrukt dat de adviseur een zelfstandige professionele rol heeft. Hij laat zich niet alleen leiden door de wens van de klant of de leencapaciteit bij de aanbieder, maar adviseert actief over wat in de situatie van de klant passend is. Belangrijke elementen:

• Hypotheekadvies is meer dan financiering regelen; het gaat om keuzes die langdurig impact hebben op het dagelijks leven van de klant.
• De adviseur moet in een vroeg stadium duidelijk maken dat hij ook “nee” kan zeggen tegen klantwensen die niet in het belang van de klant zijn.
• Als de klant afwijkt van het advies, moet dit in het dossier en adviesrapport duidelijk worden vastgelegd, inclusief toelichting.

Voor uw praktijk betekent dit:

• Heldere uitleg in de dienstverleningsdocumenten en tijdens de kennismaking over uw rol en reikwijdte.
• Een consequent beleid rond “client overrides”: wanneer werkt u wel/niet mee, en hoe legt u dit vast?

Het adviestraject: van kennismaking tot nazorg
De leidraad beschrijft het adviestraject in stappen: kennismaking, inventarisatie, analyse, advies en nazorg.

Kennismaking
Veel klanten willen in het eerste gesprek vooral weten wat zij maximaal kunnen lenen. De AFM waarschuwt dat dit een risicovol vertrekpunt is als u onvoldoende stilstaat bij de persoonlijke situatie.

• Leg uit dat het maximale leenbedrag ≠ passende hypotheek.
• Maak al in de oriëntatiefase een koppeling met huidige en toekomstige uitgaven (kinderen, levensstijl, plannen).

Inventarisatie en analyse
De inventarisatiefase moet leiden tot een volledig en juist klantbeeld: financiële positie, doelstellingen, kennis/ervaring en risicobereidheid. De AFM verwacht o.a.:

• verificatie van mondelinge informatie waar nodig (documenten opvragen, doorvragen),
• inzicht in bestaande voorzieningen en wettelijke uitkeringen (pensioen, AO-dekkingen, nabestaandenvoorzieningen),
• scenario’s rond pensionering, eerder stoppen met werken en life events (arbeidsongeschiktheid, overlijden).

Bij de analyse rekent de adviseur klantspecifiek door en vertaalt hij de verzamelde informatie naar concrete hypotheekmogelijkheden, inclusief scenario’s in de tijd.

Advies en adviesrapport
Het advies moet duidelijk uitleggen waarom de gekozen constructie past bij doelstellingen, financiële positie, risicobereidheid en kennis/ervaring van de klant. De AFM geeft een voorbeeld van een gelaagd adviesrapport:

• start met een korte, duidelijke samenvatting,
• daarna per onderdeel (inkomen, schulden, voorzieningen, risico’s) een korte toelichting,
• achterin achtergrondinformatie voor wie verder wil verdiepen.

Nazorg
Nazorg is geen harde wettelijke adviesnorm, maar de AFM noemt actief klantbeheer expliciet als goede praktijk: vooraf duidelijke afspraken maken over reikwijdte en vergoeding, en tijdens de looptijd passende ondersteuning bieden.

Verantwoorde woonlasten en rentevastperiode
De leidraad besteedt een volledig hoofdstuk aan verantwoorde woonlasten. De kern: de adviseur moet niet alleen toetsen aan leennormen, maar beoordelen wat voor deze klant betaalbaar is – nu én in de toekomst. Belangrijke accenten:

• Werken met het netto besteedbaar inkomen en werkelijk uitgavenpatroon (budgetoverzicht) is een goede praktijk, zeker bij maximale LTI of kwetsbare situaties.
• Doorrekenen van scenario’s met gezinsuitbreiding, inkomensdaling of ondernemerschap.

Bij de rentevastperiode moet u expliciet de samenhang uitleggen tussen:

• hoogte maandlasten nu,
• zekerheid over lasten in de toekomst,
• risico op rentestijgingen, met scenario’s voor afloop van 5, 10, 20 jaar.

De AFM illustreert dat vragenlijsten soms tegenstrijdige antwoorden opleveren (bijv. 5 jaar vast voor lage lasten, maar tegelijk 'maximale zekerheid' willen). De adviseur moet dit signaleren, bespreken en vastleggen.

Verduurzaming en funderingsrisico’s
Nieuw – en in lijn met andere AFM-publicaties – is de uitgebreide aandacht voor verduurzaming. De adviseur:

• wijst op de invloed van het energielabel op de maximale leenruimte,
• bespreekt extra leenruimte voor energiebesparende voorzieningen (EBV’s),
• helpt klanten de verschillende financieringsmogelijkheden te vergelijken (EBB, tweede lening, spaargeld, etc.).

De AFM benadrukt dat de adviseur geen energie-expert hoeft te zijn, maar wel de financiële keuzes moet duiden en zo nodig verwijzen naar een energieadviseur. Opvallend is de passage over funderingsschade:

• van de adviseur wordt globale kennis verwacht van funderingsrisico’s in de regio;
• als uit taxatie duidelijke signalen volgen, moet hij de mogelijke kosten en risico’s bespreken en waar mogelijk oplossingen (bijv. financiering herstel) meenemen in zijn advies.

Dit vraagt in de praktijk om:

• actualisatie van uw inventarisatieformulier (energie, fundering, verduurzamingswensen),
• duidelijke werkafspraken over wanneer u verwijst (energieadviseur, bouwkundige).

Fiscaliteit: eigenwoningregeling centraal
Voor Fintool-lezers is hoofdstuk 7 van de leidraad wellicht het meest interessant: Fiscaliteit. De AFM onderstreept dat fiscale regelingen – met name de eigenwoningregeling – grote invloed hebben op de betaalbaarheid van de hypotheek, zeker bij klanten met een hypotheekverleden. De leidraad focust vooral op doorstromers:

• Inventarisatie hypotheekverleden
  De adviseur moet zich inspannen om het volledige fiscale verleden te achterhalen en kan gebruikmaken van o.a.:

  • hypotheekoverzichten (huidig en eerder),
  • aangiften en definitieve aanslagen IB,
  • gegevens over schenkingen/erfenissen, ongelijke inbreng, draagplichtovereenkomsten,
  • opbouwproducten (KEW, SEW, BEW).
    
    'Niet weten' van de klant is dus géén eindpunt; de AFM verwacht aantoonbare inspanningen.

• Eigenwoningschuld en eigenwoningreserve
  Op basis van de verzamelde informatie moet de adviseur:

  • de eigenwoningschuld en eigenwoningreserve berekenen,
  • beoordelen welke leningdelen in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek,
  • rekening houden met overgangsregimes en gevolgen van het beëindigen of voortzetten van opbouwproducten.

• Werken met aannames
  Als ondanks de inspanningen het fiscale verleden niet volledig is te reconstrueren (bijv. na vechtscheiding en ontbrekende stukken), mag de adviseur met aannames werken, maar dan moet:

  • duidelijk worden vastgelegd welke aannames zijn gedaan,
  • worden uitgelegd welke fiscale onzekerheden dit geeft,
  • worden toegelicht welke keuzes zijn gemaakt in het licht van die onzekerheid.

De oude AFM-leidraad 'Fiscaliteit' uit 2010 gaf al veel technische handvatten; in de nieuwe leidraad ligt de nadruk sterker op proces, dossiervorming en uitleg aan de klant.

Life events, relatiebeëindiging en oversluiten
Life events en relatiebeëindiging

De AFM koppelt hypotheekadvies nadrukkelijk aan life events zoals gezinsuitbreiding, inkomenswijzigingen, arbeidsongeschiktheid en overlijden. Daarnaast krijgt relatiebeëindiging een eigen uitwerking:

• de adviseur inventariseert de relatievorm (huwelijk, geregistreerd partnerschap, samenwonen zonder contract),
• vraagt naar afspraken over eigendom en lastenverdeling,
• bespreekt in algemene zin de risico’s bij uit elkaar gaan, en waar relevant klantspecifiek (kan één partner blijven wonen, wat zijn de financiële gevolgen als verkoop nodig is?).

De AFM noemt het een goede praktijk om klanten aan te moedigen afspraken vast te leggen bij de notaris (samenlevingscontract, testament) en de partner te registreren bij pensioenfonds(en).

Oversluiten
Oversluiten wordt door consumenten (en soms ook door adviseurs) nog wel eens als 'technische wijziging' gezien. De AFM benadrukt dat oversluiten in feite een nieuw adviesmoment is, met mogelijk grote impact. De adviseur moet:

• het doel van oversluiten scherp krijgen (lagere lasten, langere zekerheid, aflossingsvrije schuld verlagen, etc.),
• opnieuw relevante klantinformatie inwinnen, zeker als het vorige advies meer dan vijf jaar geleden is,
• de kosten van oversluiten volledig meenemen (ook bij andere aanbieder: notariskosten, vergoedingsrente, etc.),
• de fiscale gevolgen uitleggen (bijv. kosten meefinancieren, wijziging aflosvorm, overgang van aflossingsvrij naar annuïtair).

Ook verwacht de AFM een berekening van de terugverdientijd en een onderbouwde afweging tussen financiële voordelen en kosten.

Praktische aandachtspunten voor uw kantoor
Wat kunt u nu al met deze consultatieversie?

1. Formulieren en vragenlijsten updaten

• Extra aandacht voor:
  • netto besteedbaar inkomen en uitgaven (budgetoverzicht),
  • verduurzaming (energielabel, verduurzamingswensen, financieringsopties),
  • funderingsrisico’s,
  • uitgebreid hypotheek- en eigenwoningverleden (incl. schenkingen, draagplicht, KEW/SEW/BEW),
  • relatievorm en afspraken (incl. scenario relatiebeëindiging).

2. Dossiervorming aanscherpen

• Zorg dat in elk dossier zichtbaar is:
  • hoe u van klantgegevens → analyse → advies bent gekomen,
  • welke scenario’s zijn doorgerekend,
  • waar de klant bewust een andere keuze maakt dan geadviseerd (en hoe dat is vastgelegd),
  • welke aannames zijn gebruikt als de fiscale informatie niet compleet was.

3. Adviessoftware en kennis

De AFM vindt het een goede praktijk om complexe berekeningen te laten ondersteunen door gespecialiseerde software, maar benadrukt dat de adviseur verantwoordelijk blijft en zich moet verdiepen in de werking van de software.

4. Opleiding & overleg

• Bespreek in het team:
  • hoe u omgaat met verantwoorde woonlasten (meer dan alleen Nibud-normen),
  • standaardvragen rond verduurzaming en fundering,
  • werkwijze bij lastig te reconstrueren fiscale dossiers (scheiding, ontbrekende stukken).
• Overweeg periodiek peer review van dossiers, zoals de AFM als goede praktijk noemt.

Tot slot: wat te doen met de consultatie?
De AFM heeft de leidraad als consultatieversie gepubliceerd. Dat betekent dat marktpartijen – zoals hypotheekadviseurs, ketenpartijen en brancheorganisaties – kunnen reageren voordat de definitieve versie wordt vastgesteld. Voor u als adviseur of kantoor:

• Gebruik de consultatie om te toetsen of de voorbeelden en verwachtingen aansluiten op uw praktijk.
• Inventariseer waar de leidraad knelt (bijv. bij zeer complexe fiscale situaties of specifieke klantgroepen).
• Overweeg via uw brancheorganisatie, serviceprovider of rechtstreeks bij de AFM een praktijkreactie te laten horen.

Hoe dan ook: deze leidraad geeft een helder beeld van hoe de AFM anno 2025 naar passend hypotheekadvies kijkt. Door nu al uw processen, tooling en kennis daarop af te stemmen, verkleint u niet alleen het toezicht-risico, maar vergroot u vooral de kwaliteit en voorspelbaarheid van uw advies aan klanten.

Consultatiereactie uiterlijk tot 23 januari 2026
De AFM maakt graag gebruik van de kennis, ervaring en inzichten van de belanghebbenden. Daarom zal de AFM deze leidraad openbaar consulteren. Daarmee wil de AFM toetsen of de voorgestelde aanpassingen bijdragen aan een leidraad die actueel, duidelijk en praktisch toepasbaar is voor adviseurs en opleiders. De AFM nodigt u uit om uw eventuele reacties en/of voorstellen tot verbetering aan ze te mailen. U heeft hiervoor 6 weken de tijd: reageren kan vanaf 12 december 2025 tot 23 januari 2026, via consultatiehypotheekadvies@afm.nl onder vermelding van ‘Consultatie Leidraad Hypotheekadvisering’.

Vermeld ook of u akkoord bent met de publicatie van uw reactie, en of u akkoord bent met de publicatie van persoonsgegevens opgenomen in uw reactie. Na afloop van de consultatieperiode verwerkt de AFM de reacties en publiceert de definitieve leidraad naar verwachting in het voorjaar 2026 op afm.nl. We publiceren ook een ‘feedback statement’. Daarin staat wat er met de reacties uit de consultatie is gedaan.

Bron: AFM