Draagplichtovereenkomst adviseren?
- Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
- Kennisbank met 1000+ artikelen
- Rekenmodellen en downloads
- Persoonlijk archief
- Inclusief Permanent Actueel module!!
Fintool heeft van verschillende kanten waargenomen dat teneinde te zorgen voor een juiste verdeling van de schuldenpositie van samenwoners die een woning gaan kopen geadviseerd wordt om een 'draagplichtovereenkomst' op te stellen. Dat is juridisch gezien een civielrechterlijke/familierechtelijke aangelegenheid. Verder zien wij diverse markptartijen op commerciële basis templates aanbieden waarmee deze draagplichtovereenkomst kan worden opgesteld door de hypotheekadviseur in samenspraak met de samenwoners.
Waar het mogelijk fout kan gaan in het advies, is de tegenstrijdigheid tussen de draagplichtovereenkomst en het samenlevingscontract. Het advies van de hypotheekadviseur ziet op de draagplichtovereenkomst (direct causaal verband tussen advies - box 1 - en overeenkomst). Wat minder duidelijk wordt het als het om de samenlevingsovereenkomst gaat.
Twee scenario's waar het mogelijk fout gaat:
- er worden (vrijwillige) aflossingen gedaan op 1 van de leningdelen;
- in het samenlevingscontract staat dat de aflossingen/woonlasten naar rato van inkomen/vermogen worden gedragen. Een overwaarde wordt bijvoorbeeld 50/50 toegekend, conform eigendomsverhouding.
|
Een voorbeeld: A = doorstromer, heeft €100.000 overgangsrecht en kiest op advies van de hypotheekadviseur voor een aflossingsvrije lening, einde hypotheekrenteaftrek 1 januari 2031 (bereiken 360 maanden hypotheekrenteaftrek) B = starter, €100.000, op grond van BP2013 is een annuïtaire aflossing gewenst, om voor een box 1 lening (en hypotheekrenteaftrek) in aanmerking te komen, startdatum 1 januari 2014 tot 1 januari 2044. Marktwaarde 2014: €200.000 Partijen leggen in een draagplichtovereenkomst vast dat: A: €100.000 - aflossingsvrij schuldenaar is en B: €100.000 annuïtair schuldenaar is. Vervolgens gaat het stel 'scheiden' na 15 jaar. Lening van A: €100.000 box 3
Verwachting van relatie A: €300.000 - €170.000 = €130.000 / 2 = €65.000 overwaarde per persoon (overeenkomstig het samenlevingscontract) Verwachting van relatie B: €300.000/ 2 = €150.000, minus schuld B €70.000 = overwaarde voor B: €80.000. A krijgt dan €50.000. (overeenkomstig de draagplichtovereenkomst). Er volgt een conflict, want de door A verwachte vermogensverdeling (50/50) – op grond van het samenlevingscontract - komt niet overeen met de draagplichtovereenkomst. Dit kan vervolgens tot een claim leiden richting de hypotheekadviseur. Deze had het beter uit moeten leggen, had moeten zorgen dat het samenlevingscontract aansloot op de draagplichtovereenkomst, had moeten adviseren rondom de (extra) aflossingen. |
Vraagstelling voorgelegd aan een aantal verzekeraars
Mag/kan een hypotheekadviseur adviseren rondom draagplichtovereenkomsten en samenlevingscontracten, of is dit meer (civiel-/ familierecht) een taak voor de notaris, en valt daarmee de potentiële claim buiten de polisvoorwaarden van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering?
De dekking van de polis ziet op vermogensschade als gevolg van fiscale adviezen (hypotheekadvies). Echter, hier zou men kunnen stellen dat er sprake is van advies rondom ‘familierecht’, wat dan mogelijk niet onder de dekking valt.
Reactie verzekeraars
Navraag door Fintool bij een selectie beroepsaansprakelijkheidsverzekeraars in Nederland waar assurantietussenpersonen, wettelijk verplicht, een zogenaamde 'BAVAM-polis' hebben afgesloten leert ons dat binnen deze polis (vaak) geen dekking is voor dergelijke adviezen door hypotheekadviseurs.
Van één verzekeraar ontvingen wij het bericht dat 'indien een verzekerde het verzoek doet om deze werkzaamheden mee te verzekeren kunnen we hier naar kijken als verzekerde over voldoende (juridische) ervaring en opleiding op dat gebied beschikt. Echter zal dit per geval beoordeeld worden.'
Een andere verzekeraar schrijft: 'Uw vraag is duidelijk maar voor ons is dit echter ook nog nieuwe materie. Een direct antwoord is nu niet te geven. Wij kunnen en willen op dit moment dan ook geen standpunt innemen over deze kwestie.'
Advies
Daarom adviseert Fintool om in die situaties waar er geen dekking is de klant er op te wijzen e.e.a. bij de notaris te laten vastleggen binnen een eventueel reeds bestaande samenlevingsovereenkomst.
Lees ook…
Draagplichtovereenkomst (1)
Het besluit van Eric Wiebes & Menno Snel ontrafeld
Toch gaf het besluit een hoop verwarring onder huiseigenaren en hypotheekadviseurs. Vandaar dat de redactie van Fintool aan de hand van een aantal voorbeelden en aandachtspunten weergeeft waar de problematiek uit bestaat.