Hypotheekbezitters gebonden aan bank
Uit onderzoek gehouden door De Financiële makelaar komt naar voren hoe aanbieders omgaan met de afspraken die zijn vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Hierbij is gekeken hoe banken de standaardnormen (comply) hebben geïmplementeerd in hun acceptatiekader alsmede hoe banken omgaan met de toegestane uitzonderingssituaties (explain).
In de gedragscode zijn 9 situaties beschreven die ook als verantwoord kredietbeleid worden gezien. Deze situaties zijn gelijkelijk verdeeld over overschrijding op inkomen (LoanToIncome), overschrijding op onderpand (LoanToValue) en situaties waar een groter aflossingsvrij deel gesloten mag worden.
Slechts 9,95 per maand
Tijdelijk 43% korting!
Fintool; onafhankelijk, deskundig en snel. Wat is ú dat waard?
Met Fintool heeft u een fantastisch hulpmiddel dat adviseren aan uw cliënten veel makkelijker maakt.
Fintool biedt vele intermediairs elke dag,
1. Tijdswinst door de uitgebreide en zeer toegankelijke database met vragen en antwoorden die in de loop der jaren zijn gesteld.
2. Kwalitatieve ondersteuning een deskundige helpdesk die razendsnel reageert op inhoudelijke (nieuw gestelde) vragen.
3. Gemak
Het nieuws, de gestelde vragen en onze antwoorden, de kennisdocumenten: het is allemaal gegarandeerd en 100% onafhankelijk opgesteld!
In alle drie de categorieën is een uitzondering gemaakt voor bestaande hypotheekbezitters die hun hypotheek willen oversluiten en niet verhogen, uitgezonderd bijkomende kosten. De overige afwijkingen gelden voor aankoop van energie zuinige woning of voorziening (LTI), dubbele woonlasten (LTI), mee financieren van verkoopverlies (LTV) en reeds verpand vermogen (aflossingsnorm). Indien een klant op inkomen minder leent dan 60% van zijn kunnen dan mag zowel een groter aflossingsvrij deel als meer op het onderpand verstrekt worden dan 106%.
De tiende uitzondering is de open explainnorm (norm 6.10).
Ondanks dat de Gedragscode een afspraak is tussen alle aanbieders, het ministerie en toezichthouders, blijkt in de praktijk dat banken (en toezichthouder) de afspraken uit de gedragscode niet of beperkt hebben geïmplementeerd.
De meest belangrijke conclusies uit het onderzoek zijn:
-
Alle aanbieders hebben de gedragscode aangegrepen om hun verstrekkingnormen te verengen. De nieuwe regels zijn bovenop de bestaande normen gekomen. Zo geldt bijvoorbeeld naast een maximale verstrekking van 104% marktwaarde, ook nog steeds maximaal 125% EW.
-
Slechts één aanbieder erkent de NHG normen als zelfstandige norm voor verantwoord kredietbeleid.
-
Geen enkele aanbieder heeft de inkomensbepaling voor zelfstandig ondernemers overgenomen. Dit geldt ook voor de norm voor startende ondernemers.
-
De mogelijkheden voor bestaande hypotheekbezitters worden slechts beperkt aangeboden. Met name de inkomensoverschrijding wordt in de praktijk niet aangeboden.
-
Er is een enorme wirwar aan regels hoe om te gaan met dubbele woonlasten i.g.v. overbruggingslening en/of woning in de verkoop.
-
Als verkoopverlies kan worden meegefinancierd, dan kan dat meestal alleen indien het verlies daadwerkelijk bekend is. Dat sluit niet aan bij de praktijk.
-
Adviseurs zijn relatief onbekend met de ruimere financieringsmogelijkheden voor energiebesparende voorzieningen of aankoop energie zuinige woning. Opgemerkt dient overigens te worden dat de NVB niet gedefinieerd heeft wat wordt verstaan onder energiebesparende maatregelen.
-
Bestaande klanten die hun hypotheek willen omzetten worden veelal getoetst aan de nieuwe normen of er worden aanvullende voorwaarden gesteld, waardoor omzetting niet mogelijk blijkt.
-
De open explainnorm (norm 6.10) wordt door bijna geen enkele aanbieder ondersteund.
Bestaande hypotheekbezitters
Met name bestaande hypotheekbezitters zijn hard getroffen door de Gedragscode. Consumenten die zo’n 5 tot 7 jaar geleden een hypotheek hebben afgesloten kunnen veelal dezelfde hypotheek niet meer afsluiten omdat deze niet meer past volgens de huidige normen. Weliswaar biedt de code voor deze doelgroep een uitzonderingsmogelijkheid op zowel inkomen, onderpand als voor het aflossingsvrij deel. In de praktijk blijkt dat de meeste aanbieders zich beroepen op de vrijheid om de norm niet in te hoeven vullen. Met name als het gaat om de verstrekking ten opzichte van het inkomen, zie we dat aanbieders vasthouden aan de huidige inkomenstoets. Bestaande hypotheekbezitters kunnen daardoor niet overstappen naar een ander bank en zijn daardoor gebonden aan de bank.
Ook bestaande hypotheekbezitters die hun hypotheek willen omzetten, stuiten in de praktijk relatief vaak op problemen. Consumenten worden bij omzetting veelal opnieuw getoetst aan de huidige normen. Als de hypotheek dan niet past, blijkt omzetting niet mogelijk. Met als gevolg dat consumenten met een niet passende hypotheek achterblijven.
Op maandag 30 januari zal het programma Tros Radar aandacht schenken aan de problematiek van bestaande hypotheekbezitters, wat zij noemen de wurghypotheek.
In het Vakblad De Hypotheekadviseur, welke begin februari uitkomt, wordt een uitgebreid artikel over een half jaar ervaring met de gedragscode. Geïnteresseerden kunnen een kopie van het artikel aanvragen via De Financiële Makelaar.
Lees ook…
15 aug 2011
Sinds 1 augustus is de nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen van kracht. Dat betekent dat er vanaf die datum nog maximaal 104% van de waarde van de woning mag worden geleend plus eventueel de kosten van de overdrachtsbelasting. Voor aankopen van bestaande woningen bedraagt de maximale financiering 106% van de waarde van de woning. Wie echter een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvraagt mag volgens deze normen tot maximaal 108% van de waarde van de woning lenen.
22 sep 2011
Omdat de sinds 1 augustus geldende Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) door geldgevers op verschillende manieren wordt geïnterpreteerd, is het gevaar van overkreditering nog altijd aanwezig. Dat schrijft opleider en detacheerder Welten.
1 aug 2011
Vanaf vandaag geldt de herziene Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
22 jun 2011
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vindt dat de eigen Gedragscode Hypothecaire Financieringen de boventoon moet voeren bij het verstrekken van hypotheken. In een bericht op haar website meldt de NVB nu dat de Gedragscode wat haar betreft leidend is.
17 jun 2011
Nw hypotheeknormen gaan per 1 aug in, waarbij o.a. een Aflossingsvrij deel niet meer mag zijn dan 50% van waarde woning. Maar als ik NU een hypotheekofferte aanvraag voor een zaak die EIND AUG. gaat passeren, welke normen gelden dan? Mag ik nog offreren (en afhandelen) obv. groter deel Afl.vrij of moet ik me al aan die 50% gaan houden?
14 jun 2011
Recentelijk is de Tweede Kamer akkoord gegaan met nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen, welke per 1 augustus as. ingaat. Dit heeft tot gevolg dat, m.u.v. de beperkte explain mogelijkheden, de Nibud (NHG)-inkomensnorm van toepassing wordt en dat minimaal de hypotheek boven de helft van de waarde van de woning in 30 jaar moet worden afgelost. Behoudens de maximale financieringsgrens op het onderpand (110%, waar NHG 112% hanteert), lijkt de Gedragscode in lijn met de NHG-normen. Erkend Hypotheekadviseur van het jaar 2006, tevens directeur van De Financiële Makelaar zocht één en ander uit en kwam tot de volgende uitkomst.
14 sep 2011
SNS Reaal verstrekt vanaf vandaag niet meer dan 106% van de woningwaarde voor NHG-hypotheken. De bank houdt zich daarmee aan het maximum van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
24 aug 2011
Volgens minister De Jager (Financiën) kunnen hypotheken die in aanmerking komen voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) worden verstrekt tot 108 procent van de woningwaarde. Daarmee hoeft voor deze aanvragen niet de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) met een maximum lening van 106 procent te worden toegepast.
2 aug 2011
De Vereniging Eigen Huis (VEH) roept geldverstrekkers op zich niet te beperken tot de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), maar de NHG-normen aan te houden. Volgens de VEH doet alleen Aegon dat.
Per 1 januari 2007 geldt de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze is opgesteld omdat de overheid te hoge hypotheken in verhouding tot het inkomen signaleerde. Hierdoor zijn woningbezitters kwetsbaar voor een daling van de huizenprijzen, een stijgende hypotheekrente of een dalend inkomen. De belangrijkste aanpassingen in de nieuwe gedragscode moeten overkreditering voorkomen.