Nieuwe Gedragscode zet normen NHG onder druk
Recentelijk is de Tweede Kamer akkoord gegaan met nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen, welke per 1 augustus as. ingaat. Dit heeft tot gevolg dat, m.u.v. de beperkte explain mogelijkheden, de Nibud (NHG)-inkomensnorm van toepassing wordt en dat minimaal de hypotheek boven de helft van de waarde van de woning in 30 jaar moet worden afgelost. Behoudens de maximale financieringsgrens op het onderpand (110%, waar NHG 112% hanteert), lijkt de Gedragscode in lijn met de NHG-normen. Erkend Hypotheekadviseur van het jaar 2006, tevens directeur van De Financiële Makelaar zocht één en ander uit en kwam tot de volgende uitkomst.
Slechts 9,95 per maand
Tijdelijk 43% korting!
Fintool; onafhankelijk, deskundig en snel. Wat is ú dat waard?
Met Fintool heeft u een fantastisch hulpmiddel dat adviseren aan uw cliënten veel makkelijker maakt.
Fintool biedt vele intermediairs elke dag,
1. Tijdswinst door de uitgebreide en zeer toegankelijke database met vragen en antwoorden die in de loop der jaren zijn gesteld.
2. Kwalitatieve ondersteuning een deskundige helpdesk die razendsnel reageert op inhoudelijke (nieuw gestelde) vragen.
3. Gemak
Het nieuws, de gestelde vragen en onze antwoorden, de kennisdocumenten: het is allemaal gegarandeerd en 100% onafhankelijk opgesteld!
Wie zich verdiept in de nieuwe Gedragscode komt tot de conclusie dat nieuwe Gedragscode op veel punten afwijkt van de NHG-normen. Opvallend hierbij is dat de nieuwe Gedragscode op veel punten strenger is dan de NHG-norm. Op grond van de Gedragscode kan in veel gevallen minder geleend worden dan op grond van de NHG normen.
Met name het feit dat volgens de Gedragscode geen rekening wordt gehouden met opgebouwde waardes in aflossingsproducten is opvallend! Het zijn de banken die hebben gelobbyd voor een verplichte aflossing in 30 jaar i.p.v. de voorgestelde 7 jaar. Een langdurige aflossingsverplichting brengt met zich mee dat consumenten dit fiscaal zullen optimaliseren. Hierdoor is te verwachten dat veel consumenten zullen kiezen voor opbouw in bijvoorbeeld een bankspaarrekening i.p.v. een annuïtaire of lineaire aflossing, terwijl bij een verhuizing of verhoging hier geen rekening mee gehouden wordt!
Kent de nieuwe Gedragcode weeffouten, zijn het bewuste keuzes?
De 6 meest impactvolle verschillen op een rij (met daarbij de groep die het treft):
|
|
Norm volgens NHG
|
Norm volgens Gedragscode
|
|
Hypotheek t.o.v. onderpand:
(Gevolgen voor: aankopen tot ± 110.000,-, omdat de financierings-, ovedrachts- en advieskosten meer bedragen van 4%)
|
Maximaal 112% waarde
|
Maximaal 104% + overdrachtsbelasting (6%)
|
|
Verbouwingskosten:
(Gevolgen voor: Iedereen die wil verbouwen, maar geen eigen middelen heeft)
|
Kunnen volledig gefinancierd worden
|
Kunnen alleen meegefinancierd worden indien sprake van eigen geld
|
|
Nieuwbouw (rente tijdens bouw):
(Gevolgen voor: Iedere koper van een nieuwbouwwoning die geen dubbele lasten wil tijdens de bouw)
|
Kan worden meegeleend (108% waarde)
|
Kan feitelijk niet worden meegeleend
(104% waarde)
|
|
Overstappen naar een andere bank en vervolgleningen:
(Gevolgen voor: Iedereen die vermogen opbouwt in een spaar/beleggingsverzekering of –rekening).
|
Inkomenstoets houdt rekening met opgebouwde waarde in spaarrekening / -verzekering
|
Inkomenstoets houdt geen rekening met opgebouwde waarde in spaarrekening / -verzekering
|
|
Lopende leningen:
(Gevolgen voor: Alle aanvragers met een financiele verplichting met een aantoonbare maandlast < 2% van de limiet)
|
Werkelijke last wordt meegenomen in de berekening
|
De jaarlast wordt gesteld op 24% van de limiet en leidt tot een verlaging leencapaciteit van 3,5x de limiet
|
|
Aanvullende lening ouders / Starterslening:
(Gevolgen voor: Aanvragers die gebruik willen maken van ondersteuning van ouders / gemeente)
|
Maximale leencapaciteit wordt, onder voorwaarden, niet beïnvloed
|
De jaarlast wordt gesteld op minimaal 24% van de limiet en leidt tot een verlaging leencapaciteit van 3,5x de limiet/lening
|
Een overzicht van de verschillen verwijzen wij u bijvoorbeeld naar het artikel: Gedragscode met weeffouten (Vakblad De Hypotheek Adviseur, juni 2011)
Normen vechten om voorrang
Tijdens de eerste gesprekken in de Tweede Kamer is de positie van NHG benoemd. Tijdens de officiële behandeling is deze positie niet meer expliciet aan bod gekomen, maar in zijn aanbiedingsbrief schrijft Minister De Jager dat hij de nieuwe Gedragscode, net als de Nationale Hypotheek Garantie, beschouwt als een goede invulling van de open norm voor verantwoorde (hypothecaire) kredietverstrekking zoals vastgelegd in de Wet op het financieel toezicht.
Dat betekent dat er 2 verantwoorde normen zijn, met verschillende inhoud! Kunnen beide normen onafhankelijk van elkaar als comply worden beschouwd of krijgt één van de normen voorrang en wie bepaalt dat? Zolang hier geen helderheid over is, krijgen adviseurs te maken met de volgende vragen:
- Wanneer is een dossier WFT-comply?
De NHG-norm voor NHG-dossiers, zoals Paul Schuiling van de AFM ook bevestigde op het laatste SEH congres in zijn betoog? Of wordt de Gedragscode de absolute bovengrens, ook voor een lening met NHG en kan een NHG-lening leiden tot een vorm van overkreditering?
- Welke norm houden aanbieders aan?
De NVB stelt, als woordvoeder namens alle aanbieders, dat de Gedragscode leidend is.
Dat zou inhouden dat als de NHG-norm meer ruimte biedt dan de Gedragscode, deze ruimte niet kan worden benut.
Adviseurs en Bemiddelaars krijgen daarnaast te maken met artikel 17 van de Gedragscode waarin is bepaald dat aanbieders schriftelijk overeen moeten komen met bemiddelaars dat zij de Gedragscode naleven! Aanbieders zijn inmiddels overgegaan tot het versturen van overeenkomsten, waarbij de adviseur zich confirmeert aan de Gedragscode.
- Hoe moet worden omgegaan met de NHG-normen?
De Minister beschouwt NHG als een vorm van verantwoord kredietbeleid.
Toch zien we in de praktijk nu al dat aanbieders steeds vaker, over de normen van NHG heen, aanvullende, strengere normen hanteren voor leningen met NHG of bepaalde zaken uitsluiten. Vanuit het oogpunt van een consument is dit al lastig te begrijpen, zeker wanneer de motivatie subjectief of klantspecifiek is.
Aanbieders hebben sterkste troef
Als leverancier van het geld, hebben de aanbieders de sterkste troef in handen. En zoals uit de reactie van de NVB blijkt lijken zij bepaald te hebben dat de Gedragscode voorrang krijgt! De vraag is of alle aanbieders deze gedragslijn ook gaan volgen en drukken ze daarmee de NHG-norm weg? Of gaat iedere aanbieder naar eigen inzicht bepalen of en wanneer zij de NHG norm van toepassing verklaart voor NHG leningen.
En hoe gaat dit zich verhouden met het zgn. level playing field? Wordt het beleid binnen het rechtstreekse verkoopkanaal gelijk aan het beleid voor intermediairs?
Zonder antwoord op deze vragen zullen er vanaf 1 augustus problemen ontstaan in de praktische uitvoerbaarheid rondom hypotheekadvisering. Het is voor adviseurs onmogelijk om dit over te dragen aan consumenten! Zeker niet wanneer de consument verschillende antwoorden kan krijgen van verschillende aanbieders op zijnzelfde financieringsaanvraag! Met andere woorden dat de ene bank stelt dat een NHG-hypotheek onverantwoord is, terwijl de andere bank deze aanvraag als verantwoord en passend beschouwt.
Tijd voor helderheid!
Met nog ruim 1 ½ maand voor invoering is het tijd om deze discussie nu te voeren! Wij willen alle belanghebbenden oproepen om voor 1 augustus te komen met een helder en eenduidig standpunt. Onduidelijkheid en willekeur komt het vertrouwen in de markt niet ten goede! Dit zal alleen maar leiden tot extra onrust in de huidige instabiele markt!
Uw reactie kunt u sturen aan:
De Financiële Makelaar BV
Harrie-Jan van Nunen MFP
Tel: 073 – 623 83 81 / 06 – 11 044 980
E: hjvn@definancielemakelaar.nl
drastische gevolgen zeker in geval van een verbouwing. Denkt men niet na in Den Haag. zoals eerder
gezegd weer een stap in het moeilijker maken van verkoop van de woning. de politiek maakt er een zooitje
van en denkt alles zo goed te regelen. Hopeloos
Wim van Sichem
15 jun 2011
Hieruit blijkt weer dat 'DE POLITIEK' inclusief de minister GEEN IDEE hebben hoe het in DE PRAKTIJK
werkt. Waar ze wel mee bezig zijn is om meerdere bedrijfstakken naar de k..... te helpen.
I.p.v. 100 mio in een starterspot te stoppen (opbrengst voor de staatskas 1 miljard) gaan we een failliet
Griekenland helpen met 10 MILJARD !! Snappen jullie het nog............
Armando E. Piers
15 jun 2011
Kan mij grotendeels vinden in de conclusies. Het voorname in de beslissingen is dat uitgegaan gaat
worden van 110% waarbij geen rekening wordt gehouden met verbouwingskosten. Ja, uit eigen middelen,
maar dat komen we slechts zelden tegen. Niet alleen frustreert dat de koper, het zal de verkoper van een
pand die onderhoud behoeft nog meer gaan frustreren. Die kan zijn pand pas slijten als hij de verbouwing
zelf uitvoert in opdracht van de teokomstige koper en dat gaat natuurlijk nooit werken. Kortom een
volgende stap in de onverkoopbaarheid van woningen. Omdat wij graag werken volgens aanstaande
normen komen we nu ook in conflict met die normen. Moet ik mijn klant adviseren volgens de 110%
regeling of kan ik voorlopig nog de NHG aanhouden. Wat vindt de wetgever van die gedachte. Ben ik dan
op de verkeerde weg, of zijn de normen die nu gelden leidend. Of had ik acheraf met de kennis van toen
beter moeten weten. Nu mag/ kan ik nog inclusief verbowing adviseren en financieren. Kortom het geheel
roept meer vraen op dan dat het antwoorden geeft. Als de NHG norm met deze wetgeving zo gemakkelijk
van tafel geveegd gaat worden weet ik niet of we nog achter dit kabinet kunnen blijven staan. Het is zeker
niet de manier om met kiezers om te gaan.
Wilt u reageren? Log graag eerst in.